客服熱線:0755-25988288
 
 
  網站首頁 關于格衡 服務領域 資源共享 新聞動態 企業文化 人力資源  
 
   
格衡研究
行業制度
 
 
  首頁 -> 資源共享 -> 格衡研究
 
業主共有和共同管理權——美麗的泡影?

文 / 法務部 姚瑛瑛
 
        深圳地鐵正如火如荼地建設著,永久收地、施工圍擋、臨時占地已經涉及到某些小區的共有部分,包括道路、綠地、崗亭、管理用房等。與單個權利人相比,涉及小區共有部分的補償問題,談判和誰談?補償該給誰?顯得更加難以處理。如今,拆遷補償談判已是天下第一難,要和幾百戶甚至幾千戶業主談判更是難上加難。建設單位迫于工期進度,望而卻步,試圖尋找其他“合法”的捷徑。這時如果有物業服務公司站出來說:“和我們談就行了,我們負責解決業主的問題。”建設單位多半要叩謝這及時雨了,于是趕緊談判、簽協議、支付補償款,以為萬事大吉,卻可能由此惹來一身麻煩。究其根本,就是忽略了業主共有和共同管理權。
        《物權法》出臺,第一次用法律的形式明確了“業主的建筑物區分所有權”,即業主對專有部分享有所有權,對共有部分享有共有和共同管理的權利。任何一種權利如果不能實現,都形同虛設。業主專有權的實現是相對容易的,而就業主共有權的實現而言,則要復雜得多。也許正因為復雜,所以才經常在別人的簡單化處理中被踐踏、被忽略。面對這樣的復合型權利人,項目工作人員有必要對業主的共有和共同管理權進行全面的了解。
共有權的含義及其實現途徑
        首先,我們簡單解析共有權的含義。共有部分的共有權是由全體業主作為所有權主體對某些特定的設施等享有同一個所有權,是共同共有,不可分割,不分份額的。單個或幾個業主去主張自己的共有權,沒有依據,共有權利的實現必須將共同所有人的共同意志表達出來,而這種共同意志的表達往往依賴于自治組織或機構,如業主委員會等。
        由此,便涉及到業主大會和業主委員會的設立。業主盡管對套內空間擁有絕對權利,但小區內也有大量共有財產,在管理、處分這些財產時,原則上需要全體業主一致同意。不過,在任何公共事務中,這種一致同意都很難做到,全體民眾共同管理的成本也過于高昂。現實生活中,很多業主自發組織、自治機構建立公意表達機關,《物權法》也對此予以吸收,第七十五條規定業主可以設立業主大會,選舉業主委員會,作為業主大會的執行機構。業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力,但所做出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
共有共管的行使原則
        共有權主要通過業主大會和業主委員會來實現,那么,在行使共有共管權力時需要遵循哪些原則?
        第一,多數表決原則?!段鍶ǚā返諂呤趺魅飯娑?,關于共有和共同管理權利的一些重大事項必須經業主共同決定,并且還要經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,如選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業或其他管理人等方面。而其中一些重大事項的決策必須經過業主的絕對多數意見表決,譬如籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金、改建重建建筑物及其附屬設施,必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意??杉?,多數表決原則往往涉及一些重要的事項。
        第二,約定優先原則?!段鍶ǚā返詘聳豕娑?,建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
        第三,業主主導物業管理原則?!段鍶ǚā返詘聳惶豕娑?,業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。第八十二條規定,物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督。這些規定確定了業主對物業管理的完全主導選擇權,也是基于業主的建筑物區分所有權。
拆遷補償,別隨意動了業主共有共管的奶酪
        目前,絕大多數小區的產權明確歸業主,單元房屋的產權更是各位業主單獨所有,公攤部分屬業主共有。所謂的“物業管理公司”是不準確的稱呼,正確的稱呼是“物業服務公司”,它們是應業主之聘,向業主提供服務的,而不是管理小區內的物業的,更不是管理業主的??鬃釉緹退?,“必也正名乎”,錯誤的稱呼會給當事者和外界以錯誤的暗示,物業管理公司的稱呼可能真的會誘惑這些公司產生管理的欲望。于是,在各種各樣的利益面前,尤其是沒有成立業主大會和業主委員會的小區,物業管理公司總是近水樓臺先得月,理所當然地充當權利人,欣然接受共有部分帶來的收益。
        做拆遷的人都知道,在收地拆遷補償工作中,產權確認是最重要的環節之一,直接決定談判效力。只有明確被拆遷房地產真正的權利人,相關單位開展談判工作才是有效的。和其他非權利人的談判,都是無用功,付了補償款,怕是竹籃打水一場空。面對小區的共有部分被征收的情況,肯定要和全體業主談判。首先,確認有沒有成立業主大會和業主委員會。如果有業主大會和業主委員會,那么直接和業主委員會談判,由其按照規定召開業主大會就拆遷補償事項進行表決,待其提供相關會議文件同意后,與業主委員會簽訂補償協議。如果沒有業主大會和業主委員會,那么首先要以公告、通知等的形式告知小區業主拆遷收地的事項,建議盡快成立業主大會和業主委員會,或者由全體業主共同授權委托相關人員處理拆遷收地事宜。而對于完全不配合、不理睬拆遷工作的,超過法定的期限仍然不能達成協議的,應按照批準的補償安置方案做好證據保全工作,將所涉補償款項進行提存,待有權機關最終確認。
合法拆遷需要耗費大量的時間,而工期進度往往不等人,兩者的矛盾永遠存在。如何解決或緩解矛盾、達到雙贏,是一門大學問。作為拆遷工作人員,可能需要花更多的時間去探究。




 
 
公司介紹 | 公司資質 | 課題研究 | 格衡研究 | 行業制度 | 企業文化 | 广西11选5遗漏数据 | 聯系我們
備案號:粵ICP備11033893號-1
© 2017深圳市格衡土地房地產評估咨詢有限公司www.bxehlc.com.cn 版權所有